Publicado en Expansión el 15 de abril de 2009.
En el artículo anterior vimos que el precio promedio de una vivienda en España es 12 veces el salario promedio (frente a 4 veces en USA y 5 en Gran Bretaña). Dedicamos más de un 50% del salario neto al pago de vivienda, frente a un 30% de hace 10 años. Este 30% es, además, el promedio europeo. En 7 años (del 2000 al 2007) el precio de los pisos se duplicó, creciendo un 12% anual, mientras que los salarios apenas crecieron el 3%.
¿Por que subió tanto el precio de los pisos?. Un piso nuevo en el 2000 valía unos 1.500€/m2, de ellos 600€/m2 de construcción y 900€/m2 de repercusión de suelo. En el 2007 valía casi 3.000 euros. El coste de construcción apenas ha subido, pero el de repercusión de suelo ha pasado de unos 600€ a casi 2.300€/m2. ¿Y de qué depende el precio del suelo? Pues de la oferta de suelo que ofrezcan los ayuntamientos. Los ayuntamientos han recaudado mucho, pero que mucho dinero con el suelo. Se estima que en algunos casos hasta el 30% de la financiación de los ayuntamientos depende del sector vivienda. Veremos a ver qué pasa ahora.
Otros involucrados. Algunos bancos y cajas han financiado compras de casas cuyos precios eran desmesurados y que sólo se podrían repagar en un escenario óptimo (que no siempre ocurre). De ahí los problemas que algunas entidades tienen ahora. ¿Por qué lo hacían?… porque querían crecer rápido y se crece más dando una hipoteca de 400.000€ que una de 300.000€. ¿Y el riesgo? … cuando hay vacas gordas poco se piensa en el riesgo.
Otras entidades financieras se dedicaron a dar crédito a promotores, pues se crece más rápido y es más cómodo dar un crédito de 30 millones a un solo promotor que 100 créditos de 300mil a 100 individuos. Pero claro, también tiene más riesgo, pues es más fácil que de te deje de pagar un promotor que te dejen de pagar 100 individuos.
El regulador quizá podría haber advertido con más firmeza de la concentración de riesgo que algunas entidades financieras estaban tomando en el sector inmobiliario.
Los inversores, podrían haber pensado que las casas no tienen por qué subir de precio siempre. De hecho, en los países occidentales se considera que la inversión en inmuebles tiene poco riesgo (tiene pocas caídas y subidas de precio o poca volatilidad). Por tanto si hay poco riesgo, debe haber poca rentabilidad y las subidas de precio deberían ser pequeñas. Si son grandes, tarde o temprano habrá un reajuste. En esto también nos acabaremos pareciendo a nuestros vecinos.