Publicado en Expansión el 15 de octubre de 2008.
En el argot financiero norteamericano una hipoteca subprime es una hipoteca que se concede a una persona cuya capacidad de pago es dudosa. En Estados Unidos están padeciendo un aluvión de hipotecas devueltas, origen de la crisis financiera. ¿Son todas subprime? O en otras palabras, ¿todas las hipotecas que se concedían en USA eran a personas de muy bajos ingresos? Mi opinión es que no. El problema no está en la capacidad de pago del hipotecado, sino en la protección jurídica de la hipoteca. Me explicaré con un ejemplo.
Te dan una hipoteca de un millón de dólares para comprar una casa de un millón de dólares. La compras. Al poco tiempo la casa se ha devaluado debido a la crisis inmobiliaria (o a que compraste la casa extremadamente cara) y ahora sólo vale 0,6 millones. No hay problema, vas al banco, entregas la casa y la hipoteca queda automáticamente cancelada. Esto es así porque en el sistema legal americano, la hipoteca va contra la casa, no contra la persona. Acto seguido, vas a otro banco y pides una hipoteca por 0,6 millones y compras la casa de al lado de la tuya. Te has ahorrado un dinerito.
El resultado de esta normativa legal es que el banco ha perdido 0,4 millones y además tiene el huerto de tener que vender tu casa. Pero lo que es peor, todos los que tienen hipotecas caras – sean ricos o pobres- irán al banco y devolverán la casa y la hipoteca, aunque pudieran seguir pagando. El aluvión de impagados no se debe a que se concedieron hipotecas a gente que no podía pagar (que también se hizo… son las llamadas hipotecas subprime), sino que la única protección legal del banco es el valor de la casa. Si este se derrumba, automáticamente el banco tiene pérdidas y pérdidas muy fuertes.
El mismo ejemplo en España. Si dejo de pagar la hipoteca, me embargan la casa, pero yo sigo debiendo un millón. El banco vende la casa por 0,6millones y ahora sólo debo 0,4 millones. Acto seguido el banco me embargará la nómina y lo que sea hasta que pague el resto de la deuda. Esto es así porque en España el crédito hipotecario va contra la persona, no contra la casa. Por eso aquí junto con la tasación de la casa, te piden la nómina, tu historial, etc, para asegurar que acabarás pagando. En USA no se hace así, porque no hace falta. La capacidad de repago del individuo no sirve, sólo sirve el valor de la casa.
Eduardo Martínez Abascal es Profesor Ordinario del IESE en el área de Dirección Financiera.