La historia del valorador

Estamos obsesionados por los mercados, o por las valoraciones que dan los mercados, sea a los bonos, a las acciones, las casas o lo que sea. Y esta obsesión por la valoración nos puede traer nefastas consecuencias. Pondré un ejemplo –algo satírico– para ilustrarlo. Este es el diálogo entre el Sr. Pérez (P) y el valorador de su casa (V).

P. Mi mujer y yo trabajamos. Ganamos 2.000€ al mes. La casa nos costó 250.000€. Pusimos 50 de ahorros y los otros 200 de una hipoteca que nos dio el banco. La cuota mensual es de 900€. Digerible.

V. Perfecto Sr. Pérez. En el momento de la compra su situación patrimonial era equilibrada: usted tenía un activo valorado en 250, frente a una deuda de 200 y un Equity de 50. Una situación equilibrada para el riesgo de este tipo de activo.

P. Yo pensaba que tenía una casa a disfrutar y una cuota mensual a pagar.

V. Cierto, pero además usted tenía un capital o Equity invertido en la casa.

P. ¡Ah!, vale, no lo sabía.

V. Pero sigamos. Resulta que el precio de mercado de su casa se ha desplomado debido a la crisis y ahora su casa está valorada en 150.000€. Malas noticias. Lo siento Sr. Pérez.

P. No se preocupe, no pienso venderla, mi mujer y yo estamos muy a gusto en ella y hoy por hoy puedo pagar la cuota mensual de la hipoteca sin problema. De modo que tanto me da que valga menos o más.

V. Sr. Pérez, creo que no se ha percatado del todo del problema que usted tiene. Se lo explicaré. Su casa ha experimentado una pérdida patrimonial, debido a la minusvaloración del activo, de 100.000 euros, ya que ahora solo vale 150 en lugar de 250. Como consecuencia, su Equity invertido, que antes era +50, ha pasado a ser -50. Está en una situación patrimonial negativa y tiene que reponer capital.

P. ¿Reponer capital? ¿Y eso qué es?

V. Pues que usted debería conseguir al menos 50.000€ o, preferiblemente, 100.000€, para restituir la situación patrimonial de su casa.

P. Oiga, mi situación matrimonial está muy bien. Y además, no crea que con 50.000 euros compra usted a mi mujer así como así.

V. Me refiero a la situación patrimonial, no matrimonial. E insisto, usted debe conseguir 50.000 para restituir el equilibrio patrimonial de su casa, ya que usted ha tenido una pérdida patrimonial de 100.000€. De no hacerlo, su casa y su hogar están en grave situación de riesgo por falta de capital. Debe capitalizarse.

P. ¿Y de dónde saco yo 50.000€? Pero además, yo estoy a gusto con mi casa, no la quiero vender, pago la hipoteca puntualmente, ¿para qué quiero 50.000 euros más?

 

Hasta aquí la discusión entre valorador y valorado. ¿Quién tiene razón? Probablemente el problema no llegue a más. El valorador pensará que el Sr. Pérez está en una grave situación patrimonial y el Sr. Pérez pensará que el valorador es un tío raro que habla del Equity y no sé que más, pero que él está a gusto con su casa y paga puntualmente.

Pero el problema puede ir a más. El valorador informa al banco. El banco ve que el valor de la casa es inferior al de la hipoteca y para cubrir riesgos  o limitar pérdidas (la casa puede seguir bajando de valor), decide cancelar la hipoteca (por suerte en España esto no se puede hacer). El Banco (B) se pone en contacto con el Sr. Pérez:

B. Sr. Pérez, lamento comentarle que hemos cancelado su hipoteca y debe proceder a devolvernos los 200.000€ que debe. Como le habrá explicado el valorador, experto en el tema, su situación patrimonial se ha deteriorado mucho y el banco quiere limitar pérdidas antes de que la casa siga bajando de precio.

P. Pero oiga, que yo estoy pagando puntualmente mi hipoteca. Tengo trabajo y mi mujer también.

B. Lo siento Sr. Pérez, el problema no es de flujos (de pagos), es de situación patrimonial de alto riesgo, ya que el activo que sostiene el crédito se ha deteriorado. Ante la perspectiva de ulteriores deterioros, el banco tiene que limitar riesgos, para no incurrir en riesgos sistémicos.

P. Y ¿no hay alternativa?

B. Lo siento. No la hay. Comprenda que lo que está en riesgo no es su casa, es el banco entero y todo el sistema financiero del país. Hay que evitar el riesgo sistémico. El mercado bursátil y el de bonos nos indican ese claro riesgo sistémico y debemos atajarlo a toda costa y cueste el sacrificio que cueste.

P. ¿Y cómo devuelvo el dinero?

B. Pues tendrá que vender su casa.

Consecuencias.

El Sr. Pérez y otros como él ponen a la venta su casa, con lo que contribuyen a que caiga todavía más el precio. Nadie la comprará pues el banco no da hipotecas para no incurrir en más riesgo sistémico. El precio caerá más todavía y la presión por vender se hará mayor. El valorador se pondrá muy nervioso, pues como ya advirtió, la situación se deterioraría más todavía si no se actuaba con urgencia.

 

Resultado final.

El Sr. Pérez consigue vender la casa, digamos que por 125.000€, y devuelve el dinero al banco.

– El Sr. Pérez ahora sí habrá tenido una pérdida de 125.000 euros, puesto que compró a 250 y vendió a 125. Pero sobre todo, se ha quedado sin casa.

-El banco probablemente tendrá que reconocer una pérdida de 75, puesto que prestó 200 y le han devuelto 125.

– Ambos pierden, nadie gana. Pero según el valorador, se habrá evitado el riesgo sistémico y ahora la situación patrimonial de banco y del Sr. Pérez está otra vez equilibrada.

El ejemplo podrá parecer exagerado y lo es. Sin embargo, esto es lo que les ha ocurrido a los bancos españoles que habían invertido en bonos del estado. Los bonos pagaban su interés anualmente sin fallar. Pero bajaron de precio en el mercado de bonos. Y los valoradores, obligaron a reconocer una pérdida que no había sufrido. Muchos bancos vendieron sus bonos, con pérdidas, antes el miedo de soportar ulteriores recortes de precio, forzados por el valorador.