Publicado en Expansión el 18 de marzo de 2009.
Llevamos ya tiempo hablando de la burbuja inmobiliaria. He buscado algunos datos sobre el tema y aquí los expongo para que el lector saque sus conclusiones. Los datos proceden en su mayoría del Ministerio de Fomento y del INE (el lector puede consultar las webs respectivas… si tiene paciencia y tiempo por delante).
En primer lugar, el tamaño de la burbuja. En el pico del boom inmobiliario (2006) en España se iniciaron (números gordos) más de 800.000 viviendas. Para hacernos una ida de cuanto es esto, en Estados Unidos, donde también han padecido burbuja inmobiliaria construían 2 millones. Es decir, un país con casi 8 veces la población de España construía 2,5 veces más viviendas. O en otras palabras, en España y comparado con nuestra población construíamos casi tres veces más viviendas que en Estados Unidos, donde (insisto) también han tenido “burbuja inmobiliaria”. En esos años del boom inmobiliario (2003-2007) en España se construyeron 700.00 viviendas/año, casi el doble de viviendas que en Francia y casi cuatro veces más que en Inglaterra (países con una población un 50% superior a la nuestra). Solo con estos datos parece que lo nuestro no es burbuja inmobiliaria, es un “zepelín inmobiliario”.
¿Y por qué se construían tantas casa? Sencillo, porque se vendían. Según el INE, y Fomento, durante los años 2004-2007 se han comprado unas 800-900.000 casas por año, de las que unas 400.000 son vivienda nueva. ¿Y por que se compraban tantas casas? Pues veamos, 400.000 corresponden a hogares nuevos creados cada año.
A esto hay que añadir el número de divorcios que creció espectacularmente a partir del 2006: pasamos de una media (bastante estable) de 40.000 divorcios al año hasta el 2003 a 125.000 en el 2006 (quizá como consecuencia de la ley de divorcio express). Esto ha generado una demanda extra de unas 80.000 viviendas más, ya que cuando uno se divorcia, normalmente necesita casa nueva. Incidentalmente, desde que empezó la crisis ha disminuido radicalmente el número de divorcios.
Añadamos los extranjeros que compran casa en España (tanto emigrantes como residentes europeos que compran aquí segunda vivienda). Son unos 80.000, aunque este número ha disminuido drásticamente desde el 2006. Total, la demanda de vivienda ha rondado (números gordos), las 500-550 viviendas. El resto hasta 700.000 compradas es inversión.
Pero si la demanda natural es de 400 mil viviendas y la construcción es de 700 mill, una vez que la demanda vuelve a su nivel normal, resulta que nos sobran 300 mill casas/año que en tres años supone casi un millón de casas sin vender que estiman los expertos.