¿Para qué sirve el mercado? (II)

En una entrada anterior expliqué algo que los economistas sabemos desde antiguo, y que muchos ciudadanos informados conocen también: los mercados sirven para transmitir información y motivar cambios en la producción y el consumo. Utilicé el ejemplo del jamón ibérico, pero hoy quiero referirme a otro producto mucho más sensible: la vivienda en alquiler.

En España el estándar fue, durante muchos años, la vivienda en propiedad, algo que se consideraba un derecho básico, del que todos debían participar. La crisis financiera se encargó de elevar los precios hasta niveles inaccesibles para muchos, sobre todo cuando la financiación es más cara y más escasa (han pasado los tiempos en que la hipoteca cubría el 120% del valor de la vivienda), las rentas más bajas y los empleos más precarios. O sea que muchas familias se han tenido que trasladar a la vivienda en alquiler.

Pero aquí ha pasado algo parecido a lo de los chinos y el jamón ibérico de la entrada anterior. En algunas ciudades, la demanda de viviendas en alquiler ha aumentado considerablemente, porque se ha encarecido la vía de la compra para muchos; porque las nuevas generaciones quieren tener una flexibilidad que la vivienda en propiedad no les da, porque la hipoteca te ata a tu casa durante muchos años, y porque hay una gran demanda de pisos en alquiler por cortas estancias para turistas. Y la oferta no ha crecido en la misma proporción, porque en determinadas zonas urbanas hay menos suelo para construir viviendas, porque pasan muchos meses o años desde que se planea la construcción hasta que la casa es habitable, y porque hay una alta inseguridad jurídica, que hace que muchos se resistan a dar en alquiler su vivienda vacía durante periodos largos.

Todo esto pasaba también con el jamón. Pero el efecto de este era temporal: solo lo notas el día en que vas a tomar el aperitivo. Pero el alquiler de la vivienda te golpea cada mes. Y mientras que renunciar el jamón ibérico es relativamente poco doloroso, tener que cambiar de casa, de barrio, de vecinos, de ambiente… es mucho más complicado.

¿Ha fallado el mercado? No: está dando la misma información e incentivos que en el caso del jamón. Lo que pasa es que ahora estamos ante un bien de uso, no de consumo, que dura mucho tiempo, y también sus costes económicos son duraderos. Y los cambios son mucho más traumáticos que el renunciar al jamón a cambio de otro aperitivo.

¿Qué podemos hacer? Me parece que a pocos se les ocurrirá prohibir la exportación de jamón para beneficio de los consumidores españoles. Pero a muchos se les ha pasado por la cabeza la posibilidad de poner un techo al alza de los alquileres, o de alargar los contratos de manera indefinida… lo que sería pan para hoy y hambre para mañana. Porque las consecuencias de esa política serían atar a los demandantes a su piso (pérdida de flexibilidad), desincentivar la creación de nuevas viviendas en alquiler (escasez), sustituir el mecanismo impersonal del mercado por otro más relacionado con la corrupción y el amiguismo, frenar la conservación de las viviendas en alquiler… y acabar teniendo un parque descuidado y escaso. Ya lo sufrimos, con la política de alquileres congelados que acabó en los años setenta.

Pero la gente pobre se encuentra en un problema: sus gastos de alquiler se disparan, su poder adquisitivo se reduce… ¿No habría que hacer algo? Sí. Pero sin interferir con el mercado. El problema es que los ingresos de muchas familias no permiten disfrutar de una vivienda decente en alquiler. El problema es, para los consumidores, los ingresos, no el alquiler.  Y para el mercado, el primero problema es la rigidez de oferta: claro que no se puede acelerar la construcción de viviendas, pero se pueden liberar pisos ahora vacíos, para que se alquilen. O sea, el problema está en el marco jurídico y fiscal del mercado. Claro que es más fácil legislar una nueva regulación que venga a complicar el panorama de las anteriores regulaciones. Pero esto sería un error.